売るべきか貸すべきか

マンション売却体験記 ＞ 売るべきか貸すべきか、それが問題だ

売却と賃貸のメリットとデメリット。

 

マンションを所有していて、住み替えをしようとする時、売却して一括で現金を手に入れるか、賃貸に出して継続的な収益を手に入れるか迷う方は多いと思います。

 

売却するメリット

• 売却に成功すればすぐにキャッシュが手に入る。
• 売るタイミングによっては売却益を得ることができる。

売却するデメリット

• 希望の価格で売却できない可能性がある。
• 残債が多いと売却する為に資金が必要となる。

賃貸するメリット

• 上手く借り手がつけば、預金よりも高い利回りで資産運用できる。
• 「不労所得」を生む資産になりうる。

賃貸するデメリット

• 空室が発生すると、赤字になる可能性がある。
• 修繕などでコストがかかる。

 

つまり、どちらのほうが得をするかは、一概には
決まってこないのです。

 

売るべきか貸すべきかは物件次第です！

 

 

売るか貸すか、どのようにして決断すればよいのでしょうか。
私なりに、マンション売却の前にかなり悩んだ時期がありました。

 

その時にある本にとても明快なことが書かれていたのです。
つまり、「売るか貸すか」ではなくて、「いつ売るか？」が肝心なのです。

 

• すぐに売る
• 5年間賃貸で運用してから売る
• 20年間賃貸で運用してから売る
• 50年間所有しつづける

 

つまり、貸すとしても「いつか売るかもしれない」ということを考えたうえで、貸すべきなのです。
これをふまえて続きを読んで下さい。

 

貸すべき物件の特徴

 

マンションを人に貸すかどうかの判断は、「利回り」という数値を用いて考えます。

 

利回りというのは、その物件の資産価値に対して、何％の賃料を見込めるかということです。

 

例えば3600万円のマンションを、月々15万円で貸した場合、年間で15万円×12か月＝180万円の家賃収入になります。

 

この場合、180万円　÷　3600万円　＝　5％

 

これを表面利回りといいます。

 

「表面」という言葉がつくのは、実際に儲かるのは180万円ではないからです。
実際には、マンションを貸すにあたって多少の出費（管理費や修繕費）がありますので、収入はもう少し下がります。

 

一般的には、表面利回りから1％〜2％引いた値くらいになります。
これを純利回りと呼びます。

 

話をもどしましょう。

 

貸すべき物件は、表面利回りが、周辺の類似物件に比べて高い物件です。
本当は「何％以上だったら貸しましょう」と言えれば簡単なのですが、なかなかそうもいきません。

 

地域によって、賃貸の需要も異なりますので、利回りの平均的な水準はかなりばらつくのです。

 

では、なぜ「周辺の類似物件より」高いほうがよいのでしょうか。

 

なぜならば、もし周辺の類似物件よりも利回りが低い場合、将来的に売ろうと思っても、同じ値段ではなかなか売れないからです。

 

投資用の物件であれば買うほうも投資家です。
近くに、もっと利回りの高い類似物件が同じ値段で出ていたら、そちらを買ってしまうはずです。

 

従って、周辺の類似物件より利回りの低い物件を貸しておくのはリスクなのです。
売ろうと思った時に売れない物件を持ち続けることになるのですから・・・。
そういう物件は、売れるうちに売っておくのがよいです。

 

周辺の物件の利回りを調べる簡単な方法がひとつあります。

 

それは、マンション情報サイトなどで、同じような条件の部屋の、分譲価格と賃貸価格をとにかく沢山調べてみることです。

 

本当は同じマンションで、分譲と賃貸が出ていれば明快ですが、バラバラでもよいので、沢山集めてみれば、大体の相場が分かります。

 

売るべきか貸すべきか迷っているなら、売却査定も受けて財産としての価値を把握しておくのもよいでしょう。

 

 

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