【学び2】査定価格=売却可能価格ではない
相場というのは決まった数字があるわけではありません。
売れる値段を正確に予測することは、実は、誰にもできません。
同じエリアでも、マンションの価格はいつも変動していますし、極端な話、同じマンションで別の人が安く売り出してしまうと、その価格以上で売れなかったりします。
もちろん、逆に、その家をどうしても欲しい買主がいれば、
高く売れるということもあります。
大事なのは価格の根拠をはっきりすることです。
大事なのは、査定価格自体よりも、
どうしてその価格設定にしたか?という理由だと思います。
通常、査定価格を設定するポイントは以下のような感じです。
まずは、いわゆる「近隣相場」と言って、近くのエリアの類似の物件と比較して、売れる値段の予測をたてる方法です。
それから、駅からの距離や陽当たり、築年数やマンションブランド、あとは、階とか間取りを考慮して設定します。
おおよその価格は、上記のようにある程度機械的に判断できますが、もうひとつ大事なことがあります。
それは、不動産会社が、その値段でどのように販売戦略を立てているか、ということです。
なぜ、その値段で売れると考えているかを、しっかり話し合うことが大事だと思います。
また、あなたが「どの値段で売りたいか」というのも大事です。
住み替えの場合、最低これ以上で売れないと困る、という値段が決まっている方もいると思います。
そのあたりもしっかりと伝えて、ある程度納得のいく価格で売り出すほうがうまくいくと思います。
高すぎる査定価格には要注意です。
不動産会社によっては、媒介契約をとる目的で、わざと高い査定価格を提示するところがあるそうです。
「あるそうです。」というのは、我が家ではそのようなケースに
遭遇しなかったので、あくまで事前に本で読んで知ったことです。
ごくまれに、下記のようなことがあるようです。
<媒介契約締結前>
(不動産会社)弊社ではこの価格(最高値)で売りに出します!
(売主)そうですか!それでは、御社に媒介をお願いします!
<媒介契約締結後>
(不動産会社)やはりこの価格では厳しいので少し値下げをお勧めします。
(売主)えっ!?
というケースがあるので、要注意だそうです。
ではどのように対策をするか、ということですが、
こちらは素人、相手はプロなので、万全の対策というのは難しいと思います。
ただし、上記のような事もありうる、と知っておくだけで、ずいぶんリスクが低くなると思いますので書きました。
それとやはり、ポイントは、
「不動産会社の営業担当者としっかり会話をする。」
ということだと思います。
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